Rapporto fra conformita’ edilizia e abitabilita’

AREA: URBANISTICA LAVORI PUBBLICI EDILIZIA

DOMANDA :

A seguito di presentazione di istanza di ampliamento si è proceduto alla verifica di conformità del fabbricato esistente, ricadente nell’area soggetta al regolamento del 1928, al fine di determinare la percentuale massima di ampliamento, ed è emerso quanto segue: la costruzione esistente risulta difforme da quanto agli atti in quanto è chiaramente individuabile una porzione in ampliamento (con consistenza leggermente superiore al 2% previsto per tolleranze) rispetto agli elaborati allegati alla Licenza di costruzione rilasciata nel 1964 (ai sensi della L. 1150/42): ampliamento che per conformazione è stato eseguito contestualmente al fabbricato.
Nel 1967, a seguito di sopralluogo e di attestazioni di conformità (diciture standard prestampate su modelli da completare) sia dell’ufficio tecnico che dell’ufficiale sanitario,  è stato rilasciato il certificato di abitabilità e il prestampato che si usava allora riporta standard la dicitura “La costruzione..… è stata eseguita in conformità del progetto a suo tempo presentato, ai sensi dell’art. 220 del T.U. Leggi Sanitarie 27 luglio 1934 n.1265 e con l’osservanza delle norme dettate dal regolamento edilizio comunale.”
I proprietari avendo i documenti di cui sopra, e non avendo eseguito altre opere, non hanno ritenuto di dover presentare a suo tempo istanze di condono quali es. ai sensi L. 47/85.

Alla luce del rilascio del certificato di abitabilità per la conformazione attuale ci si chiede se la costruzione esistente sia da considerare comunque conforme alla norma in vigore al momento della sua realizzazione
ovvero
se per la parte in ampliamento sia da avviare l’iter per gli abusi edilizi ed effettuare la verifica della doppia conformità.
Nel caso in cui non ci siano agli atti date di fine lavori oppure richieste / rilascio di abitabilità la casistica è diversa?

RISPOSTA: 

La giurisprudenza in merito al quesito posto è concorde nel tenere separati gli atti di conformità ed agibilità in quanto sono basati su presupposti diversi e hanno finalità diverse.

Ad esempio il T.A.R. Lombardia, Sez. II, con la sentenza del 17 gennaio 2011, n. 84 approfondisce questa tematica abbastanza complessa, specificando che il procedimento volto ad attestare l’agibilità di un immobile non interferisce con l’esercizio di repressione degli abusi edilizi, né il certificato di agibilità è sintomo di contraddittorietà della sanzione irrogata.

I due procedimenti hanno invero un differente oggetto: il procedimento per l’abuso edilizio è volto a sanzionare l’attività urbanistico-edilizia realizzata non in conformità alle norme di legge e di regolamento, mentre quello per il rilascio del certificato è finalizzato unicamente ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

La motivazione principale a sostegno di questa impostazione è che i due provvedimenti (certificato di agibilità e titolo abilitativo edilizio) sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili.

Per entrare nel merito la norma di riferimento è il D.P.R. 380/2001, ossia il Testo Unico dell'Edilizia. Cito l'articolo 24, comma 1: Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Il certificato di agibilità è quindi un documento in cui si afferma che l'immobile a cui si riferisce costituisce ambiente sano e sicuro in cui poter vivere.

I titoli abilitativi all'attività edilizia sono anch'essi disciplinati dal D.P.R. 380/2001 (Capo I, II, II - articoli da 6 a 23) e sono rappresentati dal Permesso di Costruire, dalla DIA e dalla SCIA. Oltre a questi, il Testo Unico sull'Edilizia prevede anche l'attività edilizia libera che raggruppa tutti gli interventi edilizi che possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo.

La specifica finalità del titolo abilitativo consiste nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.

Considerati i presupposti e le finalità diverse del certificato di agibilità e del titolo abilitativo edilizio (il primo focalizza l'attenzione su sicurezza e salubrità degli ambienti abitabili, mentre il secondo sul rispetto delle norme urbanistico-edilizie), è possibile affermare che i due provvedimenti possano coesistere pacificamente oppure procedere su binari separati.

È plausibile che un edificio sia conforme contemporaneamente alle norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico ed anche alle norme urbanistico-edilizie, pertanto titolo abilitativo e certificato di agibilità possono coesistere. Ma è anche possibile che un edificio sia eseguito in difformità dal titolo edilizio rilasciato e quindi non rispetti le norme urbanistico-edilizie, ma al contrario rispetti le norme di igiene, sicurezza e contenimento del consumo energetico. In tal caso si configura una situazione in cui l'edificio è agibile (e quindi può essere rilasciato il certificato di agibilità), ma difforme dal progetto approvato e quindi sanzionabile dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Di tale opinione è anche il Consiglio di Stato, che ha ribadito la questione con sentenza n. 4309 del 24 agosto 2014 sostenendo che: “non v'è necessaria identità di disciplina tra titolo abilitativo edilizio e certificato di agibilità: i detti diversi provvedimenti qui rilevanti, sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. Infatti, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l'art. 24 del Testo unico dell'edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio”.

Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma normale della conformità dell'edificio ad entrambe le tipologie normative, sia in quella di una loro divergenza (si ricordano episodi giurisprudenziali in cui si è affermata l'illegittimità del diniego della agibilità motivato unicamente con la difformità dell'immobile dal progetto approvato – Consiglio di Stato, sez. V, 6 luglio 1979 n. 479 – oppure, in senso opposto, l'irrilevanza del rilascio del certificato di agibilità come fatto ostativo al potere del sindaco di reprimere abusi edilizi – id., 3 febbraio 1992 n. 87 – o alla revoca di un eventuale precedente ordine di demolizione delle opere – id., 15 aprile 1977 n. 335).

La situazione illustrata nel quesito sembra, dagli elementi esposti, rientrare nella casistica in cui l’agibilità convive con un abuso edilizio che il Sindaco deve sanzionare, non essendo limitativo di questo potere il rilascio dell’agibilità.

 

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